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豪宅演义深圳院落式住宅供应将严重不足

作者：佚名文章来源：不详点击数：更新时间：2005-9-20

　　2005年9月8日下午，观澜湖GOLF国际住区与香地咨询公司联合在“观澜GOLF球会”深圳会所举办“深圳豪宅格局论坛”，深圳房地产研究所所长王锋、中国人民银行深圳支行研究员向东、新财富常务副主编汪姜维、《深圳商报》房地产版主编孙正东、深圳房地产信息网营销总监孟家庆、中原地产研究总监张伟、星彦地产研究部经理青忠贵作为专家代表出席论坛，半求主持了论坛。
　　楼市新政条件下，深圳别墅供应严重不足
　　有天、有地、有左、有右、有中、有地下的院落式住宅是市民居住的最高追求，同时，院落式住宅对于提升区域竞争力、改善投资环境也有重要的作用。以Cb预测法得出的以别墅为主要表现形式的院落式住宅需求总量与供应量之间存在较大缺口，特别是政策因素，对于在建的别墅、TOWNHOUSE项目来说，未来供应将受到遏制。
　　一方面，深圳院落式住宅供应严重不足，另一方面，未来新增的院落式住宅的用地却依然格外紧张。在深圳人口突破千万级以后，深圳每980户家庭才拥有1套院落式住宅，院落式住宅供求关系的持续紧张决定了深圳住宅市场未来的主要机会点将集中在供求关系相对紧张的院落式住宅这一块。
　　深圳豪宅格局正在演变
　　深圳豪宅的发展，适于特区。在深圳特区以内，豪宅发展的格局呈现由东到西的特征，罗湖→福田→南山。伴随着这个过程，特区内的房价洼地一个一个地消失，深圳特区房价高企。
　　而后，楼市资金开始出关。布吉→龙华→坂田→宝安中心区，顺着这个顺序，这些地区的房价洼地被资金迅速发现并予以消灭。此后在土地市场，西乡→龙岗中心城西区→沙井→观澜，楼面地价都到了2000元／平米以上。楼市资金的这种动向，充分显示了楼市资金的敏锐嗅觉。
　　纵观深圳房地产的版图，特别是在溪冲等的豪宅价格开始高达23000元／平方米时，宝安尖岗山、坂雪岗等地的豪宅无不被楼市资金虎视眈眈的时候，专家们突然发现，位于深圳发展中轴线上的观澜湖成为被遗忘的角落，成为深圳豪宅房价的最后洼地。
　　但专家们相信这种情况是不正常也是不合理的，充分说明了市场目前还不理智、不成熟，GOLF，观澜湖，完全有理由成为深圳豪宅的主背景。
　　购房关注泛容积率：99%的绿地，1%的住宅
　　专家认为，购房不但应该关注小区本身，还应该关注小区所在的环境状况。其中泛容积率则能够代表一个区域资源被占用的强度。观澜湖GOLF住区卖的不只是住宅，在观澜湖GOLF住区的背后，是一个商务精英人际圈，扩大业主的生意机会。而在1平方米的住宅的背后，是99平方米的绿地，在12平方公里土地上，建筑覆盖率只有不到1%，住宅用地的容积率平均在0.3以下，如果计算上整个球场，泛容积率则在0.01,这是深圳绝无仅有的。
　　“观澜湖GOLF球会”在经历了球场初创时期、品牌建立时期以后，目前在景观、配套和人文已经基本形成的基础上，“观澜湖GOLF国际住区”的规划全面展开，观澜湖进入新的发展历程。以球会带动配套产业、以产业带动居住，以居住影响卫星城的发展。

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